“鐵板一塊”的房產中介費收費模式該改改了！

半月談評論員 毛振華

從多校劃片力圖打破學區(qū)房堅冰,到八部門聯(lián)合發(fā)文整治規(guī)范市場秩序,近期房地產市場重磅政策頻出,進一步落實“房住不炒”,穩(wěn)定市場預期。與此同時,有不少群眾呼吁,多年來幾乎一成不變的房產中介費收費模式也到了該改改的時候了。更為精細化、定價合理的收費模式,既符合市場經濟客觀規(guī)律,也能切實減輕群眾購房負擔,更是體現(xiàn)房產經紀人勞動價值的有益之舉。

購買房屋是大多數(shù)城市家庭窮盡大半生收入的一筆消費支出。正因如此,在整個購房過程中,每一筆花銷必然要精打細算,動輒數(shù)萬元的房產中介費不可小覷。

某小型中介公司在車上貼出廣告招攬生意

對于費時費力提供了找房源、帶看房、辦理過戶等各種服務的房產中介來說,收費自然無可厚非。服務本身就是一種商品,優(yōu)質的服務能夠給客戶帶來便捷與舒心,自然配得上更高的收費價格。長期以來遭人詬病的,并非房產中介費本身,而是“一刀切”式按比例收費的“行規(guī)”。

綜觀整個房產中介行業(yè),中介費收取標準大都集中在房屋成交價格的0.5%到2.5%之間。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計,2021年上半年,北京二手住宅成交參考均價為每平方米6.09萬元。以在北京購買一套60平方米的二手房、2%的中介費為例,所需房產中介費就高達7萬多元。而在現(xiàn)實中,北上廣深一線及新一線城市總房價超過300萬元的比比皆是,動輒數(shù)萬元甚至十幾萬、20多萬元的中介費讓不少群眾備感壓力。

“為什么不能按每次提供的不同服務單項收費?”“成交總價500萬元比400萬元的房子服務內容并沒有增加多少,為什么中介費卻要多出幾萬元?”……圍繞房產中介費,群眾吐槽的焦點在于,無論房屋成交價是多少,經紀人提供的服務內容大致相同,中介費卻因為成交價不同而千差萬別,差出幾倍來。碰上北京四合院成交,無異于“天上掉餡餅”。很多時候,高房價房源并不一定更難成交。事實上,同一地段價格更高的學區(qū)房往往更容易成交,中介費卻不會因為成交難度降低而減少。

諸如此類的爭議還有很多。令人不解的是,這種“鐵板一塊”的收費模式已持續(xù)多年,除偶有打折,幾乎沒有明顯松動的跡象。

面對價格偏高的房產中介費,群眾不買賬而私下交易,或更換優(yōu)惠中介的“跳單”行為頻發(fā)。就在不久前,一則新聞登上熱搜:張女士著急買房,中介冒雨陪看38套房,看中了合適房源、支付了購房定金、協(xié)商了中介費用,沒想到張女士轉身找了另一家中介費更低的中介公司簽訂購房合同。最終,原中介將張女士告上法庭,索賠要求得到法庭支持。

以“跳單”作為關鍵詞,在中國裁判文書網檢索發(fā)現(xiàn),相關搜索記錄多達1500余條,其中有相當數(shù)量都與二手房買賣相關。上述案例中,張女士顯然要為自己違背誠信原則的行為付出代價,但從中折射出房產中介費偏高的問題同樣值得重視。

對炒房客來說,高昂的中介費猶如一道無形的門檻,倒逼其降低交易頻次,壓縮投機收益,對維護市場正常秩序大有裨益。然而，對絕大多數(shù)以居住為目的的購房者來說,過高的中介費會加重負擔、影響生活質量,還有增加交易糾紛的風險。

中介服務本身作為一種產品,要想實現(xiàn)更高的收益,提高服務價值是關鍵。房產中介費應當逐漸摒棄簡單粗暴的按成交價比例收取的模式,變粗放為精細,向更為公開透明的訂單式收費模式轉變——房產中介在提供服務前,事先出具清晰明了的收費清單,列明收費項目及價格,在得到確認的情況下開展服務。

總體上,房產中介費收取應本著多勞多得的原則,按照市場經濟規(guī)律辦事。沒有提供的服務不得亂收費,少一些收費上的霸王條款,多一些精細化服務。拿帶看房來說,可以推廣以實際帶看房次數(shù)按次收費,這本身也是對經紀人勞動價值的尊重,少了一些“跳單”后竹籃打水一場空的風險。

轉變收費模式,并不意味著房產中介就沒有利潤增長空間,經紀人就無法賺取更多傭金。在客戶相中一套房源,初步了解到房主的真實希望出售價格后,背靠有公信力的中介,經紀人可以充分發(fā)揮自身所長,憑借對市場形勢的精準判斷、周邊價格的認真比對等高質量服務,努力說服房主降低出售價格,幫客戶節(jié)省更多費用。由此產生的房屋售價差,正是中介增值服務部分,完全可以按比例收取服務費。

這部分增值收入主要靠經紀人努力實現(xiàn),房產中介可以從中抽取更大比例返還給經紀人,形成正向激勵,激發(fā)經紀人的學習及服務熱情,激勵更多專家型經紀人成長起來。在這種背景下,慫恿房主抬高房價以賺取更多傭金等擾亂市場的劣行,也就沒有了生存的空間。

當然,相關行業(yè)組織及政府監(jiān)管部門也應從行業(yè)健康發(fā)展的角度出發(fā),籌謀長遠,認真研究群眾反映突出的中介收費高問題,分析收費模式調整的必要性與可行性,幫助并指導市場主體加快改革步伐。原標題：《打破房產中介費“鐵板一塊”》