老舊小區(qū)改造面臨三大難點

半月談記者?柳王敏

小朋友在西安一老舊小區(qū)改造后的兒童廣場玩耍-邵瑞-攝

如今，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造正在各地如火如荼進行。這項工作對于滿足人民群眾美好生活需要，增強群眾幸福感、獲得感，提高城市整體形象，具有十分重要的意義。半月談記者采訪發(fā)現(xiàn)，對于老舊小區(qū)改造，居民普遍叫好，不過由于多方面制約，老舊小區(qū)常常是“小修小補易，提質(zhì)增效難”，不少地區(qū)面臨“改了面子，改不好里子”的難題。

老舊改造不如“新紙作畫”

位于北方某市中心城區(qū)的一小區(qū)修建于20世紀50年代，是新中國成立后第一個完整規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代化小區(qū)，被譽為“共和國第一小區(qū)”。近70年過去了，如今在現(xiàn)代高樓林立的中心城區(qū)，這個小區(qū)成了一塊“難改的硬骨頭”。

“由于年代久遠，房屋老舊，部分樓棟已出現(xiàn)危房，地下管網(wǎng)經(jīng)常出現(xiàn)堵塞情況，有些房屋樓頂滲水，基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，小區(qū)還存在著一定的消防安全隱患。”該小區(qū)所在的街道辦事處干部劉明(化名)說。

2018年6月以來，該小區(qū)開展小區(qū)環(huán)境綜合整治等行動，拆除違建和私設(shè)圍欄，清理地樁、地鎖占位現(xiàn)象，完成地面鋪裝等多處改造，對小區(qū)環(huán)境在總體上進行了改善。“地面上看得見的好改，地面下的管網(wǎng)、建筑立面和內(nèi)部成了老大難?！眲⒚髡f。

無獨有偶，位于湖南省永州市冷水灘區(qū)的通化街社區(qū)，也曾面臨道路破損嚴重、排水系統(tǒng)不暢、小區(qū)內(nèi)垃圾成堆等影響居住舒適度、幸福感的難題。2019年7月，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門對通化街社區(qū)進行改造。

“改造取得了一定效果，現(xiàn)在車輛停放有序，垃圾能及時轉(zhuǎn)運出去，居民的休閑空間也多了起來?！蓖ɑ稚鐓^(qū)黨委書記嚴劍說，但部分硬件諸如下水道通暢、線網(wǎng)下地等，仍是難解決的問題，“老舊改造不如‘新紙作畫’，實施起來受到諸多限制”。

半月談記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前老舊小區(qū)的改造項目多集中于公共區(qū)域，開展路面、外墻面等改造工程。內(nèi)部下水管道等只有真正出問題時才會想辦法解決，管道裂縫等安全隱患并不在物業(yè)等部門的考慮范圍。

大幅提質(zhì)面臨諸多瓶頸

半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相比于大拆大建、推倒重來，城區(qū)老舊小區(qū)改造在大幅提質(zhì)上仍面臨諸多瓶頸。

一是產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛多，難以形成統(tǒng)一規(guī)劃布局，掣肘頂層設(shè)計。由于歷史的原因，一些老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，甚至同一棟樓內(nèi)的房屋會分屬不同的產(chǎn)權(quán)單位，由不同的物業(yè)機構(gòu)管理。半月談記者了解到，上述北方小區(qū)的房屋有15家產(chǎn)權(quán)單位，其中13家央產(chǎn)，1家軍隊產(chǎn)權(quán)，1家市屬產(chǎn)權(quán)。轄區(qū)內(nèi)單位20家，其中，中央單位6家，市屬單位5家，區(qū)屬單位3家，企業(yè)3家。

劉明表示，2019年9月，當(dāng)?shù)卣块T對該小區(qū)公共空間再造項目實施方案進行批復(fù)，并批復(fù)資金5600余萬元，但“產(chǎn)權(quán)多，難以形成合力，有時要多頭跑，有些環(huán)節(jié)最后還是協(xié)調(diào)不了”。

二是在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提質(zhì)升級上，面臨資金短缺、可操作空間有限等問題。廣西壯族自治區(qū)建筑科學(xué)研究設(shè)計院副院長朱惠英告訴半月談記者，由于老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠，原先的建筑節(jié)能設(shè)計材料、排污管道、線網(wǎng)電壓等與現(xiàn)在的實際需求存在較大差距，而這些恰好又是影響舒心居住的關(guān)鍵，同時也是資金投入缺口較大的難點。

三是居民社區(qū)意識滯后，難以形成可持續(xù)發(fā)展的長效機制。嚴劍說，通化街社區(qū)常住人口有1.6萬人，其中戶口在本地的只有6000多人，其余大部分是周邊農(nóng)村進城買房的農(nóng)民?！耙恍┤说木用褚庾R上不來，沒有花錢買服務(wù)的意識?！眹绖Ρ硎荆飿I(yè)費收取、小區(qū)環(huán)境治理、社區(qū)文化建設(shè)等事項，都需要有居民意識作保障，否則做起來會比較困難。

出臺評估機制，發(fā)動群眾參與

針對城區(qū)老舊小區(qū)改造暴露出來的問題，部分基層干部和專家建議，應(yīng)加強頂層設(shè)計，出臺評估機制，結(jié)合地方實際，發(fā)動群眾廣泛參與，以社區(qū)提質(zhì)帶動居民意識轉(zhuǎn)變，形成長效管理機制。

朱惠英認為，城區(qū)老舊小區(qū)改造有南北方差異，政府要因地制宜，在政策和技術(shù)上進行有效引導(dǎo)。引入評估機制后，可以對改造后的成效、社會反響、居民認可度等方面進行綜合評估，以及時進行技術(shù)的完善和政策的調(diào)整。

同時，要探索出有效的投入模式，回應(yīng)居民關(guān)切，既要改“面子”，也要下足功夫完善“里子”。專家認為，城區(qū)老舊小區(qū)改造投入較大，可結(jié)合實際情況探索一條政府出資、居民自籌、社會資本三方共同參與的籌資模式，切實關(guān)注居民獲得感。

“現(xiàn)在城區(qū)的老舊小區(qū)大部分以老年人居住為主，加裝電梯可以方便老年人出行，但是只要樓層中有人不同意，這個項目就實現(xiàn)不了。”朱惠英認為，在政策設(shè)計上可以將加裝電梯由“自選項”變?yōu)椤盎A(chǔ)項”，真真切切增加居民的幸福感。

加強宣傳，發(fā)動群眾參與，以社區(qū)提質(zhì)帶動居民意識轉(zhuǎn)變，形成長效管理機制也很重要。位于永州市冷水灘區(qū)菱角山街道的活龍井社區(qū)，由以前的一個臟亂差老火車站社區(qū)變成如今的一個綠、亮、美社區(qū)，秘訣就在于激發(fā)內(nèi)生動能，發(fā)動群眾參與。在活龍井社區(qū)，社區(qū)居民通過參與志愿活動獲得積分，商鋪店主通過開發(fā)文創(chuàng)產(chǎn)品和民宿等，增加小區(qū)知名度，使得小區(qū)成了當(dāng)?shù)氐囊粋€“網(wǎng)紅”打卡地。