老舊小區(qū)如何改造？石景山魯谷街道這樣“破題”

2014年，黨中央明確了北京全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心的戰(zhàn)略定位，提出了把北京建設(shè)成為國際一流的和諧宜居之都的目標，并作出了京津冀協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略部署。此后，北京市的各項工作都服從和服務(wù)于首都城市戰(zhàn)略定位，以堅實的努力實現(xiàn)首都的“升級轉(zhuǎn)型”。而作為首都工業(yè)的搖籃，石景山區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的任務(wù)顯得格外重要。

國家“十四五”規(guī)劃明確提出“實施城市更新行動”，從國家戰(zhàn)略層面對于城市的規(guī)劃建設(shè)和更新實施提出了更高要求，為創(chuàng)新城市建設(shè)運營模式、推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了前進方向。石景山區(qū)作為北京的“西大門”，在“一個開局”“兩件大事”“三項任務(wù)”的北京發(fā)展大背景下，初步探索形成了老舊小區(qū)改造的“石景山樣本”。而“魯谷項目”則是該模式的一個突出案例。

從政府“大包大攬”到引入多方主體共商共建，從“量能擴張”轉(zhuǎn)入“品質(zhì)提升”，從“人民城市為人民”到“城市建設(shè)要堅持以人民為中心的發(fā)展理念”。北京魯谷街道將老舊小區(qū)改造作為造福群眾的民生工程，針對老舊小區(qū)的“疑難雜癥”，探索城市更新路徑。在全新思路下，街道人居環(huán)境不斷改善，長效管理機制逐步建立，基層治理活力不斷提升，實現(xiàn)“一枝獨秀”。

“軟硬兼施”讓居民感受改造成果

停車位少、上下水管線嚴重老化、屋頂漏水，這是以前魯谷街道六合園南社區(qū)的日常。這里磚混結(jié)構(gòu)的房屋，經(jīng)過27年的風吹日曬雨淋，早已是“年老多病“。2020年，這樣的情況終于發(fā)生了改變，以魯谷街道為實施主體，將五芳園、六合園南、七星園南三個社區(qū)納入北京老舊小區(qū)綜合整治名單中，改造面積26.7萬平方米，涉及4089戶居民。

“既要面子，也要里子”這是人民群眾的殷切期盼。魯谷試點項目既關(guān)注外立面、小區(qū)路面、綠化、飛線入地等“面子”工程改造提升，更注重外保溫、屋面防水、上下水改造、雨污分流等“里子”工程。另外一方面，通過引進第三方加強“軟服務(wù)”：增加了養(yǎng)老服務(wù)驛站、社區(qū)食堂等適老化配套，又結(jié)合停車難的現(xiàn)狀新建了立體停車設(shè)施。工程層面的硬件改造讓當?shù)鼐用衲軌蛘嬲龔囊稽c一滴感受到生活品質(zhì)的“全面升級”。

改老小區(qū)全是新問題：改哪里、怎么改、居民的建議訴求如何表達......。所以光是“硬件”還不夠，還要從“軟件”方面讓人民群眾在綜合改造上有參與感，當好自己家園的“主人翁”。2020年4月，魯谷街道先行先試，率先在五芳園、六合園南、七星園南3個老舊小區(qū)試點成立物管會，并完成備案，開展了物業(yè)選聘、征集老舊小區(qū)綜合整治意見等工作，成為北京市首個完成物管會備案的街道。

黨建引領(lǐng)，改好還得管理好

從2004年開始，魯谷社區(qū)就是北京市街道管理體制改革創(chuàng)新的試點，是全國首家在街道層面上建立的“大社區(qū)”。社區(qū)黨組織按照各級黨組織要求，充分發(fā)揮戰(zhàn)斗堡壘作用、增強基層組織能力。他們以黨建為龍頭引領(lǐng)社區(qū)建設(shè)，創(chuàng)立了黨對社區(qū)領(lǐng)導的新模式。

魯谷街道在社區(qū)黨組織領(lǐng)導下開展物管會成立工作。目前，五芳園、六合園南、七星園南三個老舊小區(qū)綜合整治項目均已成立物業(yè)管理委員會，物管會在黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下，設(shè)主任委員一名、由社區(qū)黨組織書記擔任，設(shè)副主任委員一名、由黨組織推薦一名社區(qū)居民代表擔任，其他委員由社區(qū)居委會工作人員、多類型業(yè)主代表組成，其中黨員比例不低于委員總?cè)藬?shù)的50%。

物管會在社區(qū)黨組織領(lǐng)導下充分聽取民意，引導居民深度參與項目全過程，實現(xiàn)社區(qū)黨組織、居委會、物管會和物業(yè)公司“四位一體”共商共建、共治共享的社區(qū)管理模式。遵循著“老舊小區(qū)怎么變，居民說了算，盡可能尊重群眾的意愿”的原則。物管會充分發(fā)揚民主，并在對老舊小區(qū)改造上起到了不可或缺的作用。

魯谷試點項目始終堅持黨建引領(lǐng)，堅持以人民為中心，將老舊小區(qū)改造作為社區(qū)治理有機提升的突破口和支撐點，以社區(qū)黨委領(lǐng)導下的物管會為紐帶，逐步形成了社區(qū)黨委、社區(qū)居委會、社區(qū)物業(yè)、社區(qū)居民、社會單位組成的“五社聯(lián)動”，形成了“一盤棋”的格局。同時在黨建引領(lǐng)下打造了民生綜合體。推進智慧社區(qū)建設(shè)，不斷提升居民生活品質(zhì)，提升群眾的安全感、獲得感、幸福感。

引入社會資本的“可持續(xù)”

在北京高質(zhì)量發(fā)展的前提之下，單純依靠政府財政推進系統(tǒng)性的城市更新行動，顯然不能實現(xiàn)資金平衡和可持續(xù)發(fā)展。因此，政府在城市更新中的角色定位，應(yīng)由“直接參與”轉(zhuǎn)為“秩序保證”，由政府主導轉(zhuǎn)為“政府+市場”。隨著城市更新的深入發(fā)展，社會資本將作為推動城市更新資金、動力的來源，成為城市更新發(fā)展的重要推動者之一。

可以說，引入社會資本，魯谷街道有自己的“套路”。他們結(jié)合實際情況將街道片區(qū)內(nèi)多個老舊小區(qū)項目打捆招標，有效整合片區(qū)資源，降低管理成本，提升工作效率。通過便民配套、片區(qū)內(nèi)廣告收益、社區(qū)運營增值服務(wù)收益和一定的施工利潤，確保社會資本微利可持續(xù);同時明確了中標單位需要每年向物業(yè)進行反哺，與政府適當?shù)莫剟钯Y金相結(jié)合，調(diào)動物業(yè)積極性，融洽物業(yè)與居民之間的關(guān)系，提升物業(yè)繳費率，形成物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

此外，物管會選聘的物業(yè)公司全過程參與改造，統(tǒng)籌將新建停車綜合體及便民服務(wù)配套空間硬件改造升級與物業(yè)服務(wù)、便民業(yè)態(tài)服務(wù)及社區(qū)公益活動組織軟性服務(wù)有機結(jié)合，推進智慧社區(qū)建設(shè)，不斷提升居民生活品質(zhì)。

當城市機體變老了，城市更新自然成了題中應(yīng)有之義。如何通過更新讓城市生活更美好?長期以來，魯谷街道勇于探索，在實踐中形成了“一體化招標、一攬子改造、一本賬統(tǒng)籌、一盤棋治理”的老舊小區(qū)改造模式,嘗試引入社會資本，用“小支點”撬動大資源，讓社會力量加入城市更新，在尊重舊有風貌的基礎(chǔ)上再造“魯谷新活力”。

(參與資料編輯：李先俠、靳晶、來英慧、劉丹)