“房票去庫(kù)存”如何獲三贏

半月談?dòng)浾?蘇杰

去年以來(lái)，福建省南平市各縣(市、區(qū))結(jié)合舊城改造片區(qū)開發(fā)，相繼出臺(tái)房票安置政策，在房產(chǎn)去庫(kù)存、緩解拆遷短期資金壓力、加快拆遷安置等方面均取得一定成效。尤其是順昌縣，大膽探索并實(shí)施了房票安置政策，取得政府、開發(fā)商、拆遷戶都比較滿意的結(jié)果。

房票撬動(dòng)各方利益共同點(diǎn)

現(xiàn)在比較普遍的拆遷安置方式有3種：現(xiàn)金安置、安置房安置和房票安置。

順昌縣使用的是“房票安置征遷”模式。何為房票?最高人民法院的行政裁定書這樣表述：“房票是產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式中的操作方法，是征收人與特定被征收人及安置房源企業(yè)之間的結(jié)算憑證?！?/p>

順昌縣富屯溪畔余坊新城的商品房

順昌縣選擇的首個(gè)征遷目標(biāo)是城北片區(qū)，典型的老舊小區(qū)、棚戶區(qū)，實(shí)施面積580畝。截至目前，已完成拆遷13.34萬(wàn)平方米，采用房票安置簽約面積13.16萬(wàn)平方米，發(fā)放房票金額達(dá)3.13億元。征遷戶使用房票購(gòu)房網(wǎng)簽備案面積4.68萬(wàn)平方米，房票使用率超99%，帶動(dòng)去化全縣28%的商品房存量。

據(jù)介紹，在城北片區(qū)征遷中，相較于現(xiàn)金補(bǔ)償，房票安置每平方米補(bǔ)償價(jià)格提升約72%，征遷面積計(jì)算較實(shí)際面積提升35%以上，此舉引導(dǎo)八成以上征遷戶選擇房票安置。同時(shí)，順昌縣規(guī)定了房票的專屬性、地域性、時(shí)效性，拆遷戶手中的房票須在2年內(nèi)在本縣域內(nèi)購(gòu)房，不兌現(xiàn)現(xiàn)金。

順昌縣副縣長(zhǎng)李軍分析認(rèn)為，順昌“房票安置征遷”優(yōu)惠政策之所以受到各方歡迎，關(guān)鍵是撬動(dòng)了政府、群眾、開發(fā)商的利益共同點(diǎn)?？h財(cái)政壓力比較大，因而把房票安置貫穿于征遷全過(guò)程。房票以政府信用為擔(dān)保，縣政府為開發(fā)商設(shè)定的兌現(xiàn)期為2年，這就為政府贏得2年兌現(xiàn)緩沖期。憑房票購(gòu)房的拆遷戶還可辦理房貸，這樣就可以撬動(dòng)更多銀行貸款資金。

縣城樓市疲軟，“房票安置征遷”讓開發(fā)商看到了賣房回籠資金的希望。順昌縣城在售的7個(gè)樓盤都愿意收房票賣房。開發(fā)商陳紹華的樓盤收了7000萬(wàn)元房票。他說(shuō)，縣政府承諾2年兌現(xiàn)房票，意味著開發(fā)商可能損失2年利息，權(quán)衡利弊，還是愿意與政府合作。

老舊小區(qū)的困難群眾更是受益者。654戶拆遷戶大都購(gòu)置了新房，拆遷紅線外的6幢100多戶主動(dòng)要求納入拆遷。

順昌縣已提前兌現(xiàn)30%房票

“房票是一種權(quán)宜之舉，它打通了政府、開發(fā)商、拆遷戶三者利益，對(duì)當(dāng)下房市‘破局’有一定效果，更適合中小城市?！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所負(fù)責(zé)人王阿忠說(shuō)，該模式要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，房票兌現(xiàn)是關(guān)鍵。福建江夏學(xué)院副院長(zhǎng)朱四海認(rèn)為，房票是當(dāng)前房市疲軟下的短期刺激政策、部分解決方案。地方政府在房票運(yùn)作中應(yīng)根據(jù)財(cái)力、償債能力等設(shè)置房票總額限制，不能過(guò)度發(fā)放形成新的“白條”。

李軍介紹，通過(guò)首輪征遷順昌縣獲得580畝優(yōu)質(zhì)土地，其中340畝可以用于出讓，原打算依靠土地出讓金來(lái)覆蓋房票，但從去年至今，該縣沒有出讓一塊土地，這成為“房票安置”循環(huán)中的一個(gè)堵點(diǎn)。在這種困難情況下，順昌縣還是想方設(shè)法籌措資金提前兌現(xiàn)部分房票。截至目前，該縣已兌現(xiàn)近1億元房票，占所發(fā)放房票總額的30%。該縣積極爭(zhēng)取將2個(gè)樓盤納入住建部保交樓項(xiàng)目，獲4100萬(wàn)元專項(xiàng)低息借款。

去年，順昌縣實(shí)施縣級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目，通過(guò)耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)交易，獲得一些收入。順昌縣縣長(zhǎng)谷國(guó)海表示，有資源、有信心、有底氣按承諾兌現(xiàn)房票，今年打算分批持續(xù)兌現(xiàn)部分房票。兌現(xiàn)房票的同時(shí)，政府也獲得稅收。例如，去年底集中兌現(xiàn)8000多萬(wàn)元房票，同時(shí)獲得2000萬(wàn)元稅收。

“現(xiàn)在開發(fā)商握有房票，就意味著政府欠開發(fā)商錢，這樣政府可以大膽為開發(fā)商爭(zhēng)取保交樓借款及地方保交樓配套貸款，不用擔(dān)心開發(fā)商的償還能力，萬(wàn)一開發(fā)商還不上，政府可以用兌現(xiàn)房票的形式予以償還?！崩钴娬f(shuō)，為開發(fā)商爭(zhēng)取到4100萬(wàn)元保交樓資金，也是房票提前兌現(xiàn)的一種途徑。開發(fā)商陳紹華表示，自己的項(xiàng)目雖然略有虧損但活下來(lái)了。

順昌縣多名開發(fā)商表示，目前山區(qū)縣樓市低迷，政府、開發(fā)商都很困難，群眾購(gòu)房無(wú)信心。在這種困難局面下，政府以房票牽頭突圍、盤活全局。

房票去庫(kù)存效果很好，但長(zhǎng)時(shí)間捏在開發(fā)商手中，不能形成生產(chǎn)性資金與流動(dòng)性，進(jìn)一步滾動(dòng)循環(huán)發(fā)展就有困難。如果金融資本能適當(dāng)進(jìn)入支持房票，可能全局就活了。但順昌縣一位銀行行長(zhǎng)表示，房票的作用是去庫(kù)存、防止人口資金過(guò)度外流、保障本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但它壘高了政府債務(wù)。按目前政策，信貸資金不能流入房地產(chǎn)。房票不具備金融屬性。在土地?zé)o法賣出的情況下，房票政策形成閉環(huán)有難度。

順昌縣擬啟動(dòng)第二輪房票繼續(xù)去庫(kù)存

谷國(guó)海在接受半月談?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，去年征遷的城北片區(qū)580畝是第一期，有計(jì)劃啟動(dòng)第二批房票，體現(xiàn)該地塊的完整性，以利于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)布局。第二期征遷對(duì)象多是企業(yè)項(xiàng)目、集體項(xiàng)目，成本不會(huì)太高。

李軍介紹，縣政府還有一些舊債，包括在城市開發(fā)過(guò)程中未兌現(xiàn)給村集體、個(gè)人的資金，可以用房票支付，也不會(huì)新增政府債務(wù)。今后全縣的危舊拆遷、高陡邊坡搬遷、舊宅還耕補(bǔ)償?shù)?，均可探索用房票安置。綜上多項(xiàng)，如發(fā)放第二批房票，規(guī)?？蛇_(dá)二三億元，可再去化全縣現(xiàn)有商品房庫(kù)存30%左右。

順昌縣多名開發(fā)商認(rèn)為，如果第二批房票能順利推進(jìn)，順昌縣樓市有望進(jìn)入正常狀態(tài)，政府就可以開始有節(jié)奏地供地了。一旦“土拍”啟動(dòng)、政府有了收入，又能提前兌現(xiàn)房票，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年3月，福建省政府出臺(tái)《鞏固拓展經(jīng)濟(jì)向好勢(shì)頭的一攬子政策措施》，提出“實(shí)施房票安置，對(duì)于使用房票在規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)房，房地產(chǎn)企業(yè)和屬地政府給予團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠和購(gòu)房補(bǔ)助”。目前，福州、廈門等地已開始實(shí)施房票安置。