一攬子政策發(fā)力 樓市回暖期待“金九銀十”

近期一攬子政策發(fā)力，促進(jìn)樓市企穩(wěn)回暖。對(duì)此，專家認(rèn)為，“政策扶持改善需求的目的明顯?！敝С指纳菩托枨?，推動(dòng)“賣一買一”，能帶動(dòng)首套房購(gòu)置的剛需，從而讓商品房循環(huán)鏈條加速。

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“今夜不打烊”“樓盤連夜調(diào)價(jià)”……“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在北京落地，激活了樓市的“一池春水”。

9月1日19時(shí)許，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行北京市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）明確了在北京實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

至此，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市都進(jìn)入了“認(rèn)房不認(rèn)貸”時(shí)間，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，迄今執(zhí)行這一新政的城市已超過15個(gè)。

住房政策的“暖風(fēng)”正惠及更多人。近期，政策端提振樓市頻放大招，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到降低首套房和二套房首付比例、“降低存量房貸”，這些政策將為購(gòu)房者帶來哪些利好？對(duì)樓市將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

“今夜不打烊”

在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地前，不少有改善性住房需求的購(gòu)房者已經(jīng)在翹首期盼。新政一落地，一些人立刻開始行動(dòng)。

政策落地的第一個(gè)周末，北京一些樓盤售樓處擠滿了看房的人。一些樓盤的工作人員也進(jìn)入了“挑燈夜戰(zhàn)”模式，有的開發(fā)商推出“今夜不打烊”的海報(bào)，樓盤銷售人員、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人連夜帶人看房，個(gè)別購(gòu)房者甚至連夜下單。

9月2日是上海執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的第一天。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，上海有的樓盤的訪問量比上周末增加了4倍，有的置業(yè)顧問加班到凌晨。另外，過去一周，北京、上海的二手房掛牌量明顯增加。新政一落地，一些有改善性住房需求的購(gòu)房者懸著的心放了下來，趕緊將舊房子掛出來交易。

“一線城市更需要這個(gè)政策?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，一線城市購(gòu)房者的“減負(fù)效應(yīng)”最明顯。一線城市青年、新市民等群體的剛性和改善性住房需求比較大，新政策的實(shí)施，可以更好地滿足居民的合理住房消費(fèi)需求。

“對(duì)購(gòu)房者來說，這一政策的好處顯而易見?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”會(huì)使很多家庭享受到首套住房的首付款和房貸利率的優(yōu)惠，有效增加老百姓購(gòu)房能力，增加住房需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

多地已經(jīng)開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，老百姓最關(guān)心的問題是：房?jī)r(jià)會(huì)因此上漲嗎？中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”有利于部分被抑制的改善性住房需求的釋放，其政策的主要目標(biāo)還是穩(wěn)定樓市。目前，居民對(duì)加杠桿購(gòu)房的積極性不高，房?jī)r(jià)總體不會(huì)大漲?！爱?dāng)然，不排除有結(jié)構(gòu)性的漲跌?！币幻本┑姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，當(dāng)下，不少二手房的議價(jià)空間較大，北京朝陽區(qū)一套近300萬元的房子，議價(jià)空間超過10%，不少業(yè)主的心態(tài)是“趁著熱度，降價(jià)先成交”。

新政一落地，不時(shí)傳來有樓盤連夜收回折扣，甚至上調(diào)房?jī)r(jià)的消息，對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其中不乏一些開發(fā)商、房產(chǎn)中介虛張聲勢(shì)，刻意制造緊張氛圍的因素。鄒琳華表示，“房?jī)r(jià)的上漲和搶購(gòu)更多的是一種炒作?！?/p>

政策扶持改善需求的目的明顯

“認(rèn)房不認(rèn)貸”讓更多人可以享受到首套房貸款政策的優(yōu)惠。與此同時(shí)，首套房的購(gòu)買門檻也在降低，對(duì)于剛需和改善性住房需求的人來說，距離實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”又近了一步。

8月31日，《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》發(fā)布。中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)分為兩點(diǎn)：一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR+20BP（貸款基點(diǎn)：一個(gè)貸款BP等于0.01%）。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR-20BP，這些政策工具均納入各地“一城一策”工具箱。

“這為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向?！眹?yán)躍進(jìn)說，過去，降低首付的政策大多針對(duì)首套房或剛需，從此次政策來看，二套房也有了降低首付的空間，此次政策對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求都有積極作用，這也促使各地積極作為，主動(dòng)降低首套和二套房首付比例。

在房貸利率方面，二套房的利率下限從過去LPR+60BP降為L(zhǎng)PR+20BP，相當(dāng)于一次性降了40BP，即使部分購(gòu)房者可能不能享受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，其購(gòu)買二套房，房貸利率也會(huì)明顯降低。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，“新政之下，二套房和首套房一樣，購(gòu)房成本明顯下降?！?/p>

“政策扶持改善需求的目的明顯?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，支持改善型需求，推動(dòng)“賣一買一”，能帶動(dòng)首套房購(gòu)置的剛需，從而讓商品房循環(huán)鏈條加速。

事實(shí)上，此次政策出臺(tái)之前，已有一些城市宣布將首套房和二套房首付下限分別調(diào)整為20%和30%，其中包括南昌市、鄭州市、太原市等地。

相對(duì)而言，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)較高，購(gòu)房者對(duì)降低首付比例的呼聲也更高，比如北京，首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅40%。一線城市新市民、青年聚集，當(dāng)前，他們的支付能力有限，降低首付門檻，讓更多年輕人可以更早買得起房。

一線城市是否會(huì)選擇降低首付比例備受關(guān)注。鄒琳華認(rèn)為，“（一線城市）最終還是會(huì)實(shí)施的，只是時(shí)間問題?！?/p>

“中途調(diào)整存量房貸利率”尚屬首次

還有一部分人也在期待樓市新政，他們就是存量房貸利率較高的購(gòu)房者，去年以來，他們對(duì)降低存量房貸的呼聲越來越高。

8月31日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱的同時(shí)，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

在調(diào)整政策發(fā)布1小時(shí)后，農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等在各自的官網(wǎng)、官方微信公眾號(hào)上陸續(xù)發(fā)布公告稱，正在積極推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作。

“此次政策具有歷史突破性?！眹?yán)躍進(jìn)指出，在購(gòu)房按揭貸款市場(chǎng)中，“中途調(diào)整存量房貸利率”尚屬首次，在一定程度上來說，這是相關(guān)部門為月供族送來一個(gè)“大禮包”。

哪些存量首套住房貸款可以申請(qǐng)降低利率？如何申請(qǐng)？ 中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，今年8月31日前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款均符合條件。9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

購(gòu)房者的房貸利率能降多少？通知中明確，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

隨后，北上廣深等多地陸續(xù)公布首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況。其中，北京從2019年10月起，北京、上海、廣州的首套房貸款利率下限分別為L(zhǎng)PR+55BP、LPR+35BP、LPR。今年8月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的5年期以上LPR為4.2%，這意味著目前北京、上海、廣州的首套房貸款利率下限分別為4.75%、4.55%、4.2%。

另外，還有一些城市的首套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR-50BP，按照新一輪LPR計(jì)算，不少城市的首套房貸款利率下限為3.7%。另外，還有一些城市階段性取消了首套房貸款利率下限。

不少購(gòu)房者開始算起了賬，新政實(shí)行后，有人可以省下100多萬元利息。“100萬元存量房貸，每年可省5000多元利息”“利息少了41萬元，購(gòu)房者激動(dòng)得一夜沒睡好” ……在社交媒體上，與存量房貸利息下降相關(guān)的消息不斷沖上熱搜，足見社會(huì)對(duì)存量房貸利率變動(dòng)的高度關(guān)注，這也切切實(shí)實(shí)關(guān)乎老百姓的“錢袋子”。

9月1日，記者就如何降低存量房貸利率一事致電多家銀行，多家銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，目前，各項(xiàng)細(xì)則正在制定中。

“具體細(xì)則還沒下來，我們也在等消息?！币患掖笮蜕虡I(yè)銀行上海分行信貸部相關(guān)人士透露，對(duì)于銀行來說，與一個(gè)個(gè)客戶去商議調(diào)整存量房貸利率，工作量較大，可能處理不過來，未來有可能會(huì)統(tǒng)一調(diào)整。

助力“金九銀十”

近兩年，“防風(fēng)險(xiǎn)”一直是樓市的主題，此次政策也不例外。在李宇嘉看來，近期是一攬子政策發(fā)力，促進(jìn)樓市企穩(wěn)回暖?！帮L(fēng)險(xiǎn)要防得住，沒有量的穩(wěn)定是不行的。量穩(wěn)不住，不管是房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，還是預(yù)期的穩(wěn)定，都無法實(shí)現(xiàn)?！?/p>

今年8月，我國(guó)二手房市場(chǎng)繼續(xù)下行，房?jī)r(jià)整體呈下滑態(tài)勢(shì)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15429元/平方米，環(huán)比下降0.52%，較上月擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn)。8月，二手房?jī)r(jià)格達(dá)到近3年低谷，且創(chuàng)下近3年最大跌幅。

9月到12月是樓市每年沖刺的關(guān)鍵期，尤其每年9月、10月是樓市的銷售旺季，素有“金九銀十”的說法，這一階段一線城市的樓市表現(xiàn)對(duì)全國(guó)市場(chǎng)影響非常大。一線城市紛紛官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，從短期看，讓樓市“暖意”初現(xiàn)，對(duì)于其他城市也具有一定的引導(dǎo)意義。

“一攬子政策出臺(tái)的目的很清晰，就是要利用好這4個(gè)月的窗口期，把近期快速下墜的市場(chǎng)情緒和交易規(guī)模盡快穩(wěn)定住。”李宇嘉指出，如果能利用好這個(gè)窗口期，或許能夠?qū)崿F(xiàn)全年樓市“U型”走勢(shì)。

諸葛找房相關(guān)人士表示，隨著政策利好接連落地，預(yù)計(jì)接下來二手房市場(chǎng)有望獲得好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)將會(huì)逐步走出當(dāng)前低迷的行情，后續(xù)房?jī)r(jià)跌幅有望收窄乃至止跌回升。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，一線城市或?qū)⒂瓉硪徊ㄝ^好的交易行情，對(duì)提振全國(guó)市場(chǎng)的行情具有積極的導(dǎo)向作用，尤其是對(duì)傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市行情具有提振作用。（見習(xí)記者 趙麗梅）