物業(yè)監(jiān)控業(yè)主，誰來監(jiān)督物業(yè)？

某社區(qū)一角 秦廷富 攝

半月談記者?黃江林

每天幾點出門、和誰一起，甚至做什么事都被別人一一掌握，如此電影里的情節(jié)發(fā)生在了現(xiàn)實中。四川成都市一業(yè)主反映，自己從2021年3月起被小區(qū)物業(yè)全方位24小時監(jiān)控，與他一同被重點“盯梢”的還有其他幾名業(yè)主，甚至一些年輕女性也被“特別關(guān)注”。

半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近來類似亂象時有發(fā)生。隨著物業(yè)不斷建立起技術(shù)優(yōu)勢，必須補齊相關(guān)法律短板，并由基層黨委政府召集組建業(yè)委會，平衡物業(yè)與業(yè)主雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，倒逼物業(yè)服務(wù)水平不斷提升，更好保障業(yè)主權(quán)益。

有物業(yè)“盯梢”業(yè)主

“昨晚上大帥21時07分出門遛狗，21時20分回來的”“大帥出門拿工具下負二樓修理車子”……作為當事人之一的業(yè)主李先生表示，自己是被監(jiān)控業(yè)主里的“一號人物”，代號是“大帥”。

在該物業(yè)的8人微信群中，物業(yè)工作人員利用監(jiān)控攝像頭拍下的畫面，把業(yè)主的實時動態(tài)發(fā)送到群里，向小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理匯報。群聊天記錄顯示，一些年輕女性業(yè)主穿著睡衣出現(xiàn)在公共區(qū)域以及她們幾點與異性朋友會面等信息也會被窺視。

這起事件曝光后，社會廣泛關(guān)注，許多網(wǎng)民表達出對物業(yè)如此行為的驚愕和不安。

天津臻恒律師事務(wù)所律師牛然菲認為，小區(qū)安裝監(jiān)控的目的是保障業(yè)主的生命、財產(chǎn)安全，絕不能對業(yè)主個人生活軌跡甚至個人隱私進行“窺探”并且不正當傳播。物業(yè)工作人員如此監(jiān)視業(yè)主、窺探業(yè)主私人生活的行為，輕則觸犯民法典規(guī)定的公民隱私權(quán)，重則涉嫌侵犯公民個人信息罪。

公開報道顯示，物業(yè)利用技術(shù)優(yōu)勢侵犯業(yè)主隱私的行為，近來時有發(fā)生。前不久，湖南長沙某小區(qū)業(yè)主被物業(yè)標注了“喜歡投訴”“群內(nèi)負面發(fā)言比較多”等標簽，還有幾個人直接被打上“刁民”標簽。今年5月，湖北武漢綠地國際理想城業(yè)主反映，物業(yè)人員疑似在業(yè)主車上安裝不明設(shè)備，侵犯隱私。

物業(yè)管理的邊界在哪？

長期以來，物業(yè)服務(wù)一直是群眾日常生活關(guān)注的焦點，也每每成為一些業(yè)主的痛點。據(jù)了解，上述物業(yè)公司監(jiān)控業(yè)主，與業(yè)主不滿其服務(wù)有關(guān)。李先生認為物業(yè)收費貴、服務(wù)差，占用電梯等問題遲遲得不到解決，因此，曾在小區(qū)內(nèi)組織發(fā)起成立業(yè)委會以爭取權(quán)益，并由此與物業(yè)產(chǎn)生糾葛。

有觀點擔憂，隨著人臉識別、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)在小區(qū)管理中的應(yīng)用，物業(yè)掌握的業(yè)主信息將更加全面。如果缺少對物業(yè)的約束，未來業(yè)主權(quán)益受到侵害的風險將更高。

牛然菲說，從國家法律層面看，對于小區(qū)內(nèi)安裝、使用監(jiān)控的行為，已有相關(guān)規(guī)定散見在部分已經(jīng)出臺的特別法或國務(wù)院出臺的行政法規(guī)中。

2021年11月1日起生效的個人信息保護法規(guī)定，在公共場所安裝攝像頭，應(yīng)當設(shè)置顯著的提示標識并且收集到的相關(guān)信息只能用于維護公共安全的目的，若非取得同意，不能用于其他目的。

2022年5月1日起生效的保安服務(wù)管理條例也明確規(guī)定：保安服務(wù)中安裝監(jiān)控設(shè)備應(yīng)當遵守國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，使用監(jiān)控設(shè)備不得侵犯他人合法權(quán)益或者個人隱私。保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或者擴散。

牛然菲認為，現(xiàn)行的物業(yè)管理條例第二條明確規(guī)定了物業(yè)公司的服務(wù)范圍及權(quán)利邊界。物業(yè)公司超越其權(quán)利義務(wù)邊界，利用監(jiān)控手段對小區(qū)業(yè)主進行監(jiān)視、窺探的行為，違反了法律法規(guī)的規(guī)定。然而，當前法律法規(guī)盡管設(shè)定了管理性強制性規(guī)定、禁止性強制性規(guī)定，卻未設(shè)定相應(yīng)罰則，導(dǎo)致現(xiàn)實中難以對侵權(quán)人進行“明碼標價”的約束。

物業(yè)監(jiān)控需要“監(jiān)控”

物業(yè)管理條例規(guī)定，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。業(yè)主及業(yè)主大會有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主可以共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

然而現(xiàn)實中，對物業(yè)開展監(jiān)督存在諸多阻礙：有的業(yè)主勢單力薄，剛提出意見就被“踢”出業(yè)主群；有的物業(yè)根基深厚，有條件阻撓業(yè)主大會或業(yè)委會行使權(quán)力；有的物業(yè)以種種理由阻撓更換物業(yè)……

不少業(yè)內(nèi)人士認為，物業(yè)監(jiān)管的難點在于，業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難、良序運轉(zhuǎn)更難。據(jù)統(tǒng)計，全國各地小區(qū)業(yè)委會成立的比例大約為30%。即使成立了業(yè)委會，由于缺乏專業(yè)力量的幫助和引導(dǎo)，業(yè)主訴求和權(quán)益也不一定能得到有效反映和保護。

因此，多位受訪專家表示，應(yīng)進一步完善業(yè)委會相關(guān)規(guī)章制度，加強監(jiān)督引導(dǎo)，提高居民參與積極性，充分發(fā)揮業(yè)委會促進基層自治的作用。建議由基層黨組織或基層相關(guān)部門召集組建業(yè)委會，破解業(yè)主過于分散，或業(yè)主影響力、公信力不足的難題。

針對物業(yè)的監(jiān)控行為，牛然菲指出，物業(yè)公司對于小區(qū)監(jiān)控錄像內(nèi)容的使用必須有嚴格的邊界限制，在當前立法層面尚待細化完善的情形下，有關(guān)部門可以通過設(shè)立登記備案制度、審批人員負責制以及“清單管理”制度等方式，加強對物業(yè)使用監(jiān)控行為的監(jiān)管。同時設(shè)立具體細化的罰則，對當前違法違規(guī)利用監(jiān)控手段侵害業(yè)主權(quán)利的行為，提高違法成本，達到懲戒、警示、教育的效果。