信酬制，能否緩解物業(yè)矛盾？

物業(yè)服務(wù)不到位、不及時、態(tài)度差，有些業(yè)主拒交物業(yè)管理費……近年來，各地物業(yè)相關(guān)投訴居高不下。為此，?？诓糠中^(qū)創(chuàng)新探索“信酬制”物業(yè)管理模式，以緩解傳統(tǒng)“包干制”下物業(yè)與業(yè)主的緊張關(guān)系。這一模式將小區(qū)物業(yè)管理費和共有資產(chǎn)經(jīng)營收益全部歸集為“業(yè)主共有資金”，設(shè)立共管賬戶，物業(yè)服務(wù)人按約定比例提取合理酬金，小區(qū)業(yè)主可隨時通過手機(jī)登錄共管賬戶查看監(jiān)督各項收支明細(xì)。

這一模式實際運(yùn)行情況如何？它能解決小區(qū)物業(yè)難題嗎？半月談記者就此進(jìn)行了采訪調(diào)研。

將“錢”曬到陽光下，消除信任赤字

半月談記者在?？谑袠I(yè)主委員會協(xié)會黨支部書記、瓊苑廣場小區(qū)業(yè)委會主任陳多光的手機(jī)里，輕點銀行App，搜索“我的物業(yè)”，進(jìn)入自己所在小區(qū)，就能看到每個月小區(qū)收支明細(xì)，每一筆征收的物業(yè)費都能對應(yīng)到具體房號。每個小區(qū)業(yè)主都能像這樣查詢原始賬戶。

陳多光告訴半月談記者，絕大多數(shù)小區(qū)物業(yè)單方面管賬，無人監(jiān)管，賬目不公開、不透明。有的物業(yè)公司支個攤子不是為了服務(wù)，而是為了撈錢，服務(wù)質(zhì)價不符；有的物業(yè)公司聲稱虧本，實際卻貪墨了大量小區(qū)公共收益，業(yè)主只能啞巴吃黃連。

瓊苑廣場小區(qū)2003年建成入住，共有517戶，20年時間先后經(jīng)歷了4家物業(yè)公司，前物業(yè)公司有的私自買賣經(jīng)營權(quán)，有的只收錢不服務(wù)。

2020年，小區(qū)成立業(yè)委會后成功選聘新物業(yè)，簽訂酬金制服務(wù)協(xié)議，并探索建立信酬制，按照公開透明、約定比例、全民監(jiān)督的原則進(jìn)行管理：建立共管賬戶，物業(yè)費、廣告收益、停車費都進(jìn)共管賬戶；實行雙秘鑰管理，一把秘鑰由物業(yè)管理，一把秘鑰在業(yè)主委托的業(yè)委會專人手里，兩把鑰匙同時使用才能支出錢款；“以收定支”，物業(yè)公司編預(yù)算，業(yè)主大會審核，收多少花多少，不超支；聯(lián)合銀行開發(fā)“我的物業(yè)”小程序，將所有收支曬到陽光下。

小區(qū)業(yè)委會利用業(yè)主共有資金建設(shè)的棋牌區(qū)備受歡迎 趙葉蘋 攝

信酬制運(yùn)行3年來，業(yè)主幸福感、獲得感增強(qiáng)了；物業(yè)公司定位清晰明確，服務(wù)的主動性提高了?！板X清楚了，服務(wù)到位了，業(yè)主也都自覺自愿地交物業(yè)費了，小區(qū)物業(yè)費收繳率由之前的不足60%，提升到最高97%?！标惗喙庹f。

2023年，?？谑姓ぷ鲌蟾嫣岢鐾茝V“信酬制”，全市有省交警總隊公寓、和風(fēng)江岸等20個小區(qū)成功導(dǎo)入并運(yùn)行。

“信酬制”受認(rèn)可，推廣卻不順利

半月談記者了解到，“信酬制”的基礎(chǔ)是酬金制，服務(wù)協(xié)議通常約定物業(yè)公司年利潤率在8%～12%之間。信酬制是贏得業(yè)主信任的好辦法，一些接受信酬制的物業(yè)公司也因此“不嫌錢少”。長城物業(yè)?？诰G地海森林項目經(jīng)理歐陽建軍說：“業(yè)主信任是物業(yè)公司長遠(yuǎn)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。”

過去3年，得益于“信酬制”的運(yùn)行，海南安善物業(yè)服務(wù)有限公司備受業(yè)主信任，不僅物業(yè)費收繳率保持高位水平，新一屆業(yè)委會還征得全體業(yè)主同意，將小區(qū)部分公共收益用于提升物業(yè)服務(wù)水平。

然而，備受認(rèn)可的信酬制推廣并不順利，海口全市3182個小區(qū)，只有20個小區(qū)導(dǎo)入運(yùn)行。海南省業(yè)主委員會協(xié)會秘書長黎道武認(rèn)為，這是因為業(yè)委會成立難，沒有業(yè)委會，便難以組織全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂新的服務(wù)協(xié)議，更何談導(dǎo)入信酬制。

據(jù)悉，目前海口全市成立業(yè)主委員會的小區(qū)共有450個，占比14%。業(yè)委會成立比例低，主要原因是“候鳥小區(qū)”多，許多業(yè)主冬天才去住一住，成立業(yè)委會在組織業(yè)主參與投票環(huán)節(jié)，往往就止步不前。

海口寶源花園業(yè)委會主任唐友英告訴半月談記者，小區(qū)開發(fā)商持有大量商鋪和地庫400多個產(chǎn)權(quán)車位，每次召開業(yè)主大會，都找一堆理由拒絕投票，導(dǎo)致參與業(yè)主房產(chǎn)面積總是過不了2/3，按照相關(guān)規(guī)定，無法開展選聘新物業(yè)等工作。

海口市住建局物業(yè)科科長劉亮武認(rèn)為，除了投票難，有的業(yè)主對業(yè)委會同樣不信任，比如實行“信酬制”的小區(qū)也有業(yè)主投訴，稱業(yè)委會監(jiān)督不力，還通過暗藏漏洞的“議事規(guī)則”巧立支出名目，貪墨屬于全體業(yè)主的公共收益。

緩解物業(yè)矛盾，還需更多配套制度

今年78歲的退休老黨員陳多光說，信酬制很好，但如果執(zhí)行這項制度的物業(yè)公司項目經(jīng)理不作為，或者業(yè)委會委員存私心，信酬制也會大打折扣，甚至名存實亡。如果物業(yè)公司與業(yè)委會雙方均履職到位，傳統(tǒng)的“包干制”也能將小區(qū)管理得有聲有色。

如何避免人為因素加劇物業(yè)矛盾？受訪行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人、小區(qū)業(yè)委會成員、基層干部認(rèn)為，關(guān)鍵還是要各地黨政部門在法律框架下，認(rèn)真制定符合本地實際的規(guī)范性文件，對城市小區(qū)實行精細(xì)化管理。

——為物業(yè)公司減負(fù)。將水電抄表到戶等不該物業(yè)公司承擔(dān)的負(fù)擔(dān)，交還給水電企業(yè)承擔(dān)，減輕物業(yè)公司的人力支出和墊資壓力?！拔飿I(yè)公司在這方面支出增加，勢必要降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)控制成本，損害業(yè)主利益?！焙Ｄ鲜∥飿I(yè)管理協(xié)會秘書長洪亮說。他同時建議，盡快規(guī)范開發(fā)商交付房屋過程中“承接查驗”的流程和細(xì)節(jié)，避免開發(fā)商遺留問題成為投訴重災(zāi)區(qū)。

——規(guī)范業(yè)委會議事規(guī)則。陳多光說，現(xiàn)在業(yè)委會議事規(guī)則大多由業(yè)委會（籌備組）擬定，交由業(yè)主大會投票通過，在這一過程中，投票業(yè)主大多盲從，并不細(xì)摳議事規(guī)則具體條款，以致有些小區(qū)業(yè)委會巧立各種小修小補(bǔ)的名目，像螞蟻搬家一樣貪墨業(yè)主公共收益，有的甚至將小區(qū)維修基金洗劫一空。

——加大對業(yè)委會的培訓(xùn)及經(jīng)費支持力度，使業(yè)委會成為社區(qū)治理的重要力量。業(yè)委會屬于業(yè)主自治組織，不拿取一分錢補(bǔ)貼，以致年輕人不愿干、老年人干不好?！霸S多小區(qū)業(yè)委會和籌備組成員，相關(guān)法規(guī)都沒通讀過?！焙Ｄ鲜I(yè)主委員會協(xié)會專家委員會委員鐘海認(rèn)為，要提升業(yè)委會參與社區(qū)治理的能力，可由街道社區(qū)向各小區(qū)業(yè)委會購買服務(wù)，以激勵更多有能力的年輕人全身心投入這項工作。

半月談記者：趙葉蘋 袁睿