物業(yè)管理立法須明確規(guī)定具體制度

今年以來多地密集修訂物業(yè)管理?xiàng)l例專家認(rèn)為

“當(dāng)年如果有物業(yè)管理委員會(huì)制度，我們就直接找街道辦事處組建物業(yè)管理委員會(huì)，也不用費(fèi)工夫成立業(yè)委會(huì)了?！?月12日，陳寒松拿著剛打印出來的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，邊勾畫邊說。

陳寒松是北京市朝陽區(qū)利澤西園一區(qū)業(yè)委會(huì)副主任。在她看來，5月1日開始實(shí)施的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)的新制度解決了居民小區(qū)物業(yè)管理諸多難題。

今年以來，修訂實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例的地方不僅是北京。3月1日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂后實(shí)施；5月1日，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂后實(shí)施。更值得注意的是，還有陜西、廣西、海南等地開始對(duì)各自的物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行修訂。

接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，各地密集修訂物業(yè)管理?xiàng)l例的現(xiàn)實(shí)背景之一是，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入下半場，城鎮(zhèn)中的居民小區(qū)轉(zhuǎn)向以維護(hù)保養(yǎng)為主，物業(yè)管理好壞，直接關(guān)系到社會(huì)是否穩(wěn)定。因此，物業(yè)管理立法需要及時(shí)跟上，以規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，妥善解決小區(qū)中的問題。

立法創(chuàng)設(shè)新型制度破解物業(yè)管理難題

利澤西園一區(qū)建成于上世紀(jì)90年代末，屬于老舊小區(qū)。

據(jù)陳寒松介紹，2013年開始，負(fù)責(zé)管理利澤西園一區(qū)的物業(yè)公司內(nèi)部出現(xiàn)問題，導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)“越來越糟糕”。

利澤西園一區(qū)一位業(yè)主回憶說，那時(shí)候，小區(qū)四個(gè)大門全部敞開，沒有保安值班，衛(wèi)生環(huán)境臟亂差，居民樓內(nèi)無人打掃，11棟的塔樓每個(gè)樓只開一部電梯，每天早晚高峰排隊(duì)擠電梯是常有的事，而且這一部電梯還經(jīng)常出故障。

有居民向北京市市民服務(wù)熱線12345投訴，但問題并沒有得到解決。

陳寒松向北京市相關(guān)主管部門打電話投訴，得到的回復(fù)是，要想改變小區(qū)的現(xiàn)狀，唯一的途徑就是召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)委會(huì)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，否則無解。

在所轄街道辦事處的協(xié)助下，陳寒松等人開始籌備召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)委會(huì)的流程。提請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)并不難，難就難在成立業(yè)委會(huì)的流程。

“首先，當(dāng)選業(yè)委會(huì)成員有一個(gè)硬性要求，必須繳納物業(yè)費(fèi)，但是很多業(yè)主因?yàn)椴粷M物業(yè)公司的服務(wù)而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。為了成立業(yè)委會(huì)改善小區(qū)現(xiàn)狀，我們?nèi)ノ飿I(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司為了阻止業(yè)委會(huì)成立，不收取我們的物業(yè)費(fèi)。”陳寒松回憶，后來經(jīng)過街道辦事處協(xié)調(diào)，物業(yè)公司才最終收取了物業(yè)費(fèi)。最后，他們聘請(qǐng)了專業(yè)的物業(yè)管理咨詢?nèi)耸拷獯鸱梢苫蟆?/p>

不過，他們當(dāng)時(shí)遇到的最大困難是：小區(qū)近一半業(yè)主將房屋出租，沒有這些業(yè)主的聯(lián)系方式，無法通知業(yè)主回小區(qū)參加業(yè)主大會(huì)的投票工作。

在街道辦事處、社區(qū)等各方支持下，他們最終通過各種渠道聯(lián)絡(luò)上眾多業(yè)主，逐一動(dòng)員業(yè)主們回社區(qū)參加業(yè)主大會(huì)投票工作。

經(jīng)過一年多時(shí)間的籌備和努力，2016年8月28日，經(jīng)業(yè)主投票表決雙過半選票同意，利澤西園一區(qū)業(yè)委會(huì)正式成立。

隨后，業(yè)委會(huì)和原物業(yè)公司協(xié)商通過什么方式改變小區(qū)現(xiàn)狀，原物業(yè)公司拒絕業(yè)委會(huì)的監(jiān)督和管理，多次協(xié)商無解的狀態(tài)下，業(yè)委會(huì)在街道的監(jiān)督和協(xié)助下再次召開招聘新物業(yè)公司的業(yè)主大會(huì)，新物業(yè)公司于2017年7月入駐。之后物業(yè)開始封閉小區(qū)大門，清理小區(qū)內(nèi)亂停亂放的共享單車、清運(yùn)垃圾、改善綠化環(huán)境，維護(hù)公共設(shè)備設(shè)施。

在陳寒松看來，當(dāng)年如果有物業(yè)管理委員會(huì)制度，他們就不需要?dú)v經(jīng)千辛萬苦成立業(yè)委會(huì)，可以直接由街道辦事處牽頭成立物業(yè)管理委員會(huì)，解決小區(qū)物業(yè)管理的大部分難題。

物業(yè)管理委員會(huì)正是《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》中新增的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)。

北京市物權(quán)法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長畢文強(qiáng)告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，我國城鎮(zhèn)化速度非常快，社區(qū)成為城市的重要載體，社區(qū)中的物業(yè)管理問題也越來越重要。成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主管理小區(qū)共同事務(wù)，既是物權(quán)法、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，也成為許多小區(qū)業(yè)主努力的方向。但在推動(dòng)業(yè)主組織的過程中，由于各種原因，業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)營在現(xiàn)實(shí)中并不理想。

畢文強(qiáng)認(rèn)為，在此背景下，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)計(jì)了物業(yè)管理委員會(huì)，在小區(qū)無法召開業(yè)主大會(huì)或者無法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)時(shí)，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道推動(dòng)成立物業(yè)管理委員會(huì)，作為業(yè)主組織的臨時(shí)性組織。

“現(xiàn)階段，物業(yè)管理委員會(huì)在對(duì)接社區(qū)治理層面有優(yōu)勢。小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)展到今天，其實(shí)包含物業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、社區(qū)治理三個(gè)范疇，物業(yè)管理委員會(huì)的成立，有利于綜合統(tǒng)籌各方，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的良性治理。”畢文強(qiáng)說，需要強(qiáng)調(diào)的是，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》提出的構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理構(gòu)架下的物業(yè)管理體系，是一個(gè)非常重要的提法?！斑@是立法中的最大亮點(diǎn)?！?/p>

地方密集進(jìn)行立法及時(shí)跟上社會(huì)發(fā)展

在《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施的同一天，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》也開始實(shí)施。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的亮點(diǎn)包括：強(qiáng)化物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自治的支持和監(jiān)督，完善物業(yè)管理信息公開制度，同時(shí)建立物業(yè)第三方評(píng)估制度。

在此之前，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》于今年3月1日開始實(shí)施。

值得注意的是，今年以來，還有陜西、廣西、海南等地對(duì)各自此前出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行修訂。

今年1月17日，陜西省十三屆人大三次會(huì)議舉行，提出今年的工作任務(wù)之一就是修訂《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》。

今年3月，《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》進(jìn)入二審階段。5月，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)關(guān)于《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》（征求意見稿），向社會(huì)各界公開征求意見……

對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域這么密集的地方立法，畢文強(qiáng)認(rèn)為，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，我國首次出現(xiàn)城市人口超過農(nóng)業(yè)人口，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入后半場，城市建設(shè)由增量變?yōu)榇媪?，大?guī)模城市建設(shè)趨勢不再，城建建設(shè)由新建為主轉(zhuǎn)向改造舊城為主。

畢文強(qiáng)認(rèn)為，不管是什么類型的小區(qū)，都進(jìn)入了以維護(hù)保養(yǎng)為主的階段。這個(gè)過程中，物業(yè)管理的好與壞，直接關(guān)系到整個(gè)社會(huì)是否和諧穩(wěn)定。因此，物業(yè)管理立法需要及時(shí)跟上，以規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，妥善解決小區(qū)存在的各種問題。“這是各地密集修法的現(xiàn)實(shí)背景之一。”

在畢文強(qiáng)看來，另一方面是國家立法背景，隨著民法典即將實(shí)施，民事法律方面的規(guī)范也越來越重要，涉及國家治理體系的整體完善，而社區(qū)治理作為國家治理的重要基礎(chǔ)，也必須在立法層面予以完備。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授翟業(yè)虎在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者時(shí)說，關(guān)于這一波地方物業(yè)管理立法潮的出現(xiàn)背景，一方面原因在于民眾的需求，另一方面原因則與物業(yè)管理法律的滯后性有關(guān)。

“正因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)當(dāng)中出現(xiàn)了太多需要修改法律的地方，各地就想在一個(gè)窗口期，尤其是民法典實(shí)施之前，看看能不能形成地方規(guī)則和辦法，以解決現(xiàn)實(shí)問題。”翟業(yè)虎解釋道。

明確規(guī)定具體制度準(zhǔn)確適用實(shí)際治理

2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。《物業(yè)管理?xiàng)l例》自2007年10月1日起施行。

2016年1月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》，其中包括修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書”等兩條規(guī)定被刪除。

2018年3月，《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》得以通過，又對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂，修改內(nèi)容主要是取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，增加了建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制的有關(guān)內(nèi)容。

在畢文強(qiáng)看來，國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理立法，就是要對(duì)物業(yè)管理體系中的具體制度作出明確的規(guī)定，以便于在實(shí)際的治理中能夠準(zhǔn)確適用。

“符合規(guī)律的制度創(chuàng)新就會(huì)有生命力，符合普遍規(guī)律的制度創(chuàng)新就會(huì)有普遍推廣的可能。從全國范圍來看，社區(qū)進(jìn)入增量盤活為主的階段，這個(gè)階段需要業(yè)主自治能力得到大幅提升，物業(yè)服務(wù)與管理水平得到提升，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道等屬地行政部門的公共治理能力得到提升。與之相適應(yīng)的是各自的制度安排要合理準(zhǔn)確、切中時(shí)弊?！碑呂膹?qiáng)說。

畢文強(qiáng)認(rèn)為，各地通過物業(yè)管理地方立法，進(jìn)一步將物業(yè)管理體系中的制度予以豐富、具體，是一件好事，也是必須要做的事情。因?yàn)榉杀旧砭褪菫閷?shí)踐而制定的?！斑@對(duì)國務(wù)院將來適時(shí)修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》也有較強(qiáng)的借鑒意義?！保?磊 劉紫薇）