成立業(yè)委會，咋那么難？

頻遇阻撓，“身份”模糊，有的在成立過程中一波幾折——

成立業(yè)委會，咋那么難？

王 鵬作（新華社發(fā)）

說起業(yè)主委員會，許多人都不陌生。但問到本小區(qū)的業(yè)委會在哪兒、能干什么，絕大部分人可能不清楚。很多住宅小區(qū)甚至都沒有成立業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定代表業(yè)主利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務合同的業(yè)主大會執(zhí)行機構。

作為業(yè)主利益的代表，業(yè)委會對促進小區(qū)建設和發(fā)展起著重要作用。然而，本報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，成立業(yè)委會并不容易，有些小區(qū)業(yè)委會的成立過程甚至一波幾折。

“我們就是想維護業(yè)主權益”

北京市朝陽區(qū)慈云寺橋附近某小區(qū)于2010年開始使用，鄭先生是第一批入住業(yè)主。原本入住新房應該是歡歡喜喜，但現(xiàn)實卻讓他有點無可奈何：從個人住宅到公共區(qū)域，存在著許多問題，給生活帶來了諸多不便。

用電、暖氣、地下污水管道、小區(qū)環(huán)境……10年間，各種各樣的問題不斷出現(xiàn)，原有物業(yè)公司不作為，導致以鄭先生為代表的業(yè)主們對物業(yè)不滿的程度越來越深。“這幾年和物業(yè)之間的不愉快越來越多，有時甚至都會爭吵起來?！编嵪壬f。

為了推動問題解決，鄭先生和業(yè)主們這些年一直撥打北京市“12345”熱線反映問題，表達訴求。雖然每次撥打電話都有回應，一些問題也得到了處理和解決，2018年小區(qū)也更換了物業(yè)管理公司，但仍有一些業(yè)主們特別關注的問題有待解決。

于是，以鄭先生為代表的一批業(yè)主萌發(fā)了成立業(yè)委會的想法，“我們就是想維護業(yè)主的權益?！编嵪壬J為成立業(yè)委會之后，能夠凝聚起更大的力量，依法依規(guī)來管理小區(qū)事務，維護業(yè)主們的權益，讓小區(qū)變得更好更宜居。

業(yè)委會的權責義務在相關的法律法規(guī)中有著明確規(guī)定。即將正式實施的《中華人民共和國民法典》第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

《物業(yè)管理條例》更加明確了業(yè)委會的成立流程、職責和義務，尤其是規(guī)定了業(yè)委會與物業(yè)之間的權責關系?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》則是根據(jù)《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)制定的具體規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)委會活動，維護業(yè)主合法權益的規(guī)范性文件。

根據(jù)這些法律法規(guī)，鄭先生等業(yè)主們準備推動成立小區(qū)的業(yè)委會，希望未來通過業(yè)委會來督促小區(qū)的物業(yè)更加專業(yè)化、規(guī)范化，讓物業(yè)有所作為，更好地服務業(yè)主。

中國人民大學社會與人口學院陸益龍教授在接受采訪時表示，業(yè)委會其實是隨著商品房小區(qū)普遍興起而出現(xiàn)的新型社會組織，屬于自組織性的草根組織。在基層社會治理中可以說是一種新型主體，能夠代表廣大住戶也就是業(yè)主的利益和訴求，同時對新型商品房小區(qū)物業(yè)管理公司有一定制衡作用，對促進物業(yè)與住戶之間的溝通發(fā)揮著積極作用。

成立過程阻礙重重

今年8月，鄭先生和他所在小區(qū)的其他一些業(yè)主開始推動成立業(yè)委會，并且為此做了大量工作。

該小區(qū)有5棟樓，住戶1400戶。按照有關規(guī)定，需要達到總戶數(shù)的5%才能申請成立業(yè)主大會。鄭先生和一些業(yè)主經過努力，已經有80多戶業(yè)主愿意成為發(fā)起人。

正當籌備工作順利推進時，鄭先生他們又遇到了新問題。召開業(yè)主大會和成立業(yè)委會有一個先決條件，必須劃定物業(yè)管理區(qū)域。這個區(qū)域是當初建設小區(qū)時依據(jù)規(guī)劃圖確立的。由于歷史原因，這份規(guī)劃圖現(xiàn)在難以獲得。

“獲得這份規(guī)劃圖有幾個途徑，一是從開發(fā)商處獲得，二是去北京市檔案館查詢檔案。如果這兩處都無法獲得，根據(jù)規(guī)定可以申請重新劃定。”鄭先生已經將這個問題研究得很清楚。

隨后鄭先生等業(yè)主通過街道辦事處和開發(fā)商取得聯(lián)系，街道辦事處也在積極督促開發(fā)商提供當初該小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃圖。

“這只是成立業(yè)委會過程中的冰山一角，以后還會遇到其他問題。但我們還是要堅持下去，直到業(yè)委會成立?！编嵪壬蛴浾弑磉_了決心。

像鄭先生遇到的情況，在各地小區(qū)業(yè)委會成立過程中都會不同程度地碰到，有些得以圓滿解決，但有些就會拉鋸扯皮，一直沒有得到解決，從而加深矛盾。

在一個小區(qū)內部，一般會存在業(yè)主、業(yè)委會、開發(fā)商、物業(yè)管理公司和居委會五個主體，每個主體都有著相應的權利和職責范圍。成立業(yè)委會后，物業(yè)等相關事務部分要由業(yè)委會來管理和監(jiān)督，難免會對原有的小區(qū)格局產生影響。

因此，在許多地方就出現(xiàn)了開發(fā)商和物業(yè)管理公司暗地里阻撓小區(qū)業(yè)委會成立的案例，而且是屢出奇招，防不勝防。網(wǎng)絡上有人總結了一些阻撓業(yè)委會成立的招數(shù)，比如開發(fā)商、物業(yè)管理公司千方百計阻止成立業(yè)委會，不提供召開首次業(yè)主大會的資金，不提供資料等；在業(yè)委會成立過程中，開發(fā)商、物業(yè)管理公司會盡量安排“自己人”進入，從而成為他們的“代言人”；更有甚者，會對候選人進行收買甚至造謠，造成業(yè)主之間的互不信任，拖慢整個流程。

“成立業(yè)委會的障礙主要是來自開發(fā)商的壟斷地位。”陸益龍表示，對商品房開發(fā)與物業(yè)管理分離的相關技術標準、政策要求及監(jiān)管措施不到位，導致業(yè)委會的成立更加困難。

業(yè)委會名正才能言順

就在發(fā)稿之時，鄭先生給記者發(fā)來了微信：街道辦通知，開發(fā)商已經將涉及他們小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃圖提交給街道辦，物業(yè)管理區(qū)域已經劃定。

按照業(yè)委會成立的流程規(guī)定，鄭先生等業(yè)主將要撰寫申請書，準備召開業(yè)主大會。雖然中間經歷了諸多波折，但是事情正在朝著好的方向發(fā)展。

隨著城市化進程加快，越來越多的人口涌入城市，商品住宅小區(qū)的規(guī)模也會一步步擴大。但從現(xiàn)在各地的情況來看，能夠成立業(yè)委會的小區(qū)還是少數(shù)。

這其中有些小區(qū)是不需要成立，比如一些小區(qū)的物業(yè)管理水平很高，業(yè)主并不需要通過業(yè)委會來對物業(yè)進行監(jiān)督，所以成立業(yè)委會的意愿不高；還有一些地方對業(yè)委會很陌生，尤其是在廣大城鎮(zhèn)，小區(qū)業(yè)主的意識和意愿基本處于空白。更多的則是在成立過程中受到各種阻撓，十分曲折。

陸益龍表示，導致這種情況出現(xiàn)的主要原因是各地的政策傾向不同，有些地方并不提倡業(yè)委會的廣泛成立，會顧慮業(yè)委會成立后業(yè)主們維權意識提升，維權活動增加，難免會增加權益糾紛。“此外，由于商品房開發(fā)與維護有一定復雜性、專業(yè)性，一些地方政府也傾向于讓開發(fā)商的物業(yè)公司來接管小區(qū)物業(yè)，以減少小區(qū)物業(yè)維護中的糾葛?！标懸纨堈f。

“身份”模糊，法律地位的不明確讓業(yè)委會舉步維艱。無論是正在實施的《中華人民共和國物權法》還是即將實施的《中華人民共和國民法典》，都賦予了業(yè)主成立業(yè)委會的權利，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會獲得了法律確認。但無論是法律還是《物業(yè)管理條例》等并沒有明確業(yè)委會究竟是否屬于法人或者其他組織，名不正則言不順。

專家表示，業(yè)委會的法律賦權也不充分，如業(yè)委會運作的權利、義務、規(guī)范，業(yè)委會和居委會、街道、房管機關等部門的權責關系等等，有關法律法規(guī)乃至行政規(guī)定還缺乏全面具體且操作性強的規(guī)范。“關鍵是要完善商品房開發(fā)和物業(yè)管理的法律法規(guī)和監(jiān)管政策，充分保護業(yè)主和廣大住戶的正當合理權益。”陸益龍建議。

中國人民大學法學院副教授朱虎認為，在目前相關法律法規(guī)的規(guī)定仍較模糊的情況下，有關行政主管部門應依法履行自身的指導協(xié)調職責。在出現(xiàn)業(yè)主物業(yè)信任不足、規(guī)范性文件適用爭議等問題時，應依法協(xié)調處理，保障業(yè)主法定權利不打折扣。

北京中高盛律師事務所律師李斌說，業(yè)委會成立難，與業(yè)主對自身權利、相關法律法規(guī)了解不夠也有關系，存在業(yè)主對公共事務參與積極性不高、組織者得不到大家信任和認可等問題。

現(xiàn)在擺在業(yè)委會面前的兩座大山，一座是成立難，另一座是履職難。所以成立業(yè)委會只是第一步，更關鍵的是成立之后的履職。這需要花費更多精力，以更加負責的態(tài)度去執(zhí)行。

在采訪中，鄭先生等業(yè)主也表示，“業(yè)委會成立之后，我們要選舉出正直且有公益心的業(yè)主來擔任業(yè)委會成員，監(jiān)督他們認真履職，不違背當初成立業(yè)委會的初心，這才是更重要的?！编嵪壬f。（記者 張一琪）

延伸閱讀

有關業(yè)主委員會的法律規(guī)定

《中華人民共和國民法典》

第二百七十七條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

第二百八十條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十六條第二款 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

第九百四十三條 物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

《物業(yè)管理條例》

第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第六十四條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。（記者 史志鵬整理）